Do it yourself - Mieter müssen kleine Reparaturen selbst übernehmen

Von Nicola Menke, dpa   08.11.2012, 12:34

Hamburg. Verstopfter Abfluss oder kaputter Rollladen - nicht jede Reparatur in einer Wohnung kostet viel Geld. Häufig müssen Mieter solche Arbeiten laut Mietvertrag selbst übernehmen.

Wenn in einer Mietwohnung kleinere Reparaturen wie der Austausch eines kaputten Duschschlauchs anfallen, übernimmt sie der Mieter in Deutschland üblicherweise auf eigene Kosten. Das ist allerdings nicht immer seine Pflicht.

«Eigentlich ist der Vermieter dem Gesetz nach dazu verpflichtet, sich um die Beseitigung von Mängeln an seinem Eigentum zu kümmern und für sie aufzukommen», erklärt Rechtsanwältin Ruth Breiholdt vom Deutschen Anwaltverein. Dabei spiele es keine Rolle, ob sie sich im Innen- oder Außenbereich des vermieteten Wohnraums befänden und wie groß sie seien. «Allerdings können durch eine mietvertragliche Vereinbarung gewisse Reparaturen zur Mieterpflicht gemacht werden», erklärt die Mietrechtsanwältin.

Die betreffende Klausel wurde 1989 vom Bundesgerichtshof (BGH) als zulässig beschlossen und heißt Kleinreparaturklausel. Die Mängel, die durch sie vom Vermieter auf den Mieter umgewälzt werden können, sind sogenannte Bagatellschäden, wie etwa das erwähnte Erneuern von Duschschlauch und Sicherung, der Ersatz eines defekten Heizungsthermostats oder das Schmieren quietschender Türscharniere. «Voraussetzung dafür, dass die Reparatur unter die Kleinreparaturklausel fällt, ist, dass das Schadensausmaß und die entstehenden Kosten relativ gering sind», erläutert Claus Deese vom Mieterschutzbund.

Ursprünglich lag die Höchstgrenze für solche Arbeiten bei 150 D-Mark - also 75 Euro. Da aber kein gesetzlicher Festbetrag existiert und die Handwerker- und Materialpreise im Laufe der Jahre kontinuierlich gestiegen sind, hat sich der Höchstbetrag der Kleinreparaturklausel nach oben verschoben. «Es wird richterrechtlich über das Kosten-Limit entschieden, deshalb kann es von Fall zu Fall und von Gericht zu Gericht variieren», erklärt Deese. Durchschnittlich würden derzeit um die 100 Euro pro Kleinreparatur akzeptiert.

Neben der Kosten-Obergrenze gibt es noch eine Reihe anderer Bestimmungen in dieser Klausel. Eine der wichtigsten besagt, dass sie nur Instandhaltungen an den Teilen der Wohnung umfasst, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. «Der Definition nach sind das Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie die Verschlussvorrichtungen von Fensterläden», erklärt Anwältin Breiholdt. Grundsätzlich fielen nur Schäden an den von außen zugänglichen Komponenten in Mieterzuständigkeit, also der Defekt an Heizungsthermostat, aber nicht der an einer Heiztherme.

Für den Fall, dass es in einem Jahr zu mehreren rechtsgültigen Kleinreparaturen kommt, existiert eine weitere zentrale Regel: «Wenn eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag steht, darf der Mieter vom Vermieter keinesfalls beliebig oft zur Kasse gebeten werden», erklärt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund. Vielmehr müsse eine Maximalkostengrenze vereinbart werden. Wie schon bei den Einzelreparaturkosten gibt es auch hier keinen gesetzlich festgelegten Fixbetrag. In der Rechtsprechung werden bis zu 9 Prozent der Jahresmiete als legitim betrachtet.

Ist die im Vertrag veranschlagte Grenze signifikant höher, ist die Kleinreparaturklausel automatisch unwirksam und der Vermieter muss selbst für die Bagatellschäden aufkommen. «Gleiches gilt, wenn der für die Einzelreparatur angesetzte Betrag viel zu hoch ist. Oder wenn Gegenstände in der Klausel aufgezählt werden, die nichts in ihr zu suchen haben - wie etwa Heizungsrohre», fügt Deese hinzu.

Da auch die Unterschrift des Mieters eine fehlerhafte Klausel nicht wirksam macht, lohnt der Blick in den Mietvertrag auch nach dem Unterzeichnen. Entdeckt man einen der genannten Fehler oder stellt fest, dass nicht alle Grundbedingungen der Kleinreparaturklausel festgehalten sind, kann die Kostenübernahme im Fall eines Schadens verweigert werden.

Unbedingt Veto einlegen sollte man auch, wenn der Vermieter verlangt, dass man für Reparaturen außerhalb der Wohnung aufkommt, denn sie fallen prinzipiell nicht unter die Kleinreparaturklausel. Auch die Forderung, sich pauschal an allen Maßnahmen zu beteiligen, ist nicht rechtens. «Und natürlich auch, wenn er möchte, dass man Instandhaltungsmaßnahmen, die über dem Höchstsatz liegen, anteilig übernimmt. Also zum Beispiel 100 von 150 Euro zahlt, weil man sie als Kostengrenze vereinbart hat», betont Wall. Schließlich sei, was dieses Limit überschreite, de facto keine Kleinreparatur mehr und damit automatisch Sache des Vermieters.

Instandsetzungsarbeiten in Auftrag zu geben, ist auch bei Maßnahmen, die unter die Kleinreparaturklausel fallen, Sache des Vermieters. Sogenannte Vornahmeklauseln, mit denen der Wohnungseigentümer den Bewohner verpflichtet, Kleinreparaturen in Eigenregie vorzunehmen oder selbst auf Handwerkersuche zu gehen, sind unzulässig und machen die Kleinreparaturklausel unwirksam.